Réforme des baux d'habitation : la clause résolutoire devient obligatoire au 1er octobre 2026

Ce que prévoit la réforme

La réforme concerne l'ensemble des baux de résidence principale : locations nues, locations meublées et colocations à bail unique. Son point central : la clause résolutoire, jusqu'ici facultative et souvent absente des contrats, devient une obligation légale pour tous les nouveaux baux et les baux renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ?

C'est une clause qui sanctionne le locataire ne respectant pas ses obligations contractuelles. Elle vise principalement trois manquements :

• le non-paiement du loyer
• le non-paiement des charges
• le non-versement du dépôt de garantie

Concrètement, elle prévoit que le bail peut être résilié de plein droit si l'un de ces manquements persiste malgré une mise en demeure.

Attention : ce n'est pas une procédure accélérée d'expulsion

La clause résolutoire ne rend pas les expulsions plus faciles ni plus rapides. Elle sécurise la position juridique du bailleur, elle ne remplace pas la procédure légale.

Le propriétaire devra toujours respecter l'intégralité du parcours judiciaire :

1. 01le commandement de payer délivré par commissaire de justice
2. 02les délais légaux accordés au locataire pour régulariser
3. 03si nécessaire, la saisine et l'intervention du juge

L'objectif affiché du législateur est d'accélérer et sécuriser les procédures engagées par les bailleurs, en évitant les contentieux liés à l'absence de clause dans le contrat.

Ce que ça change pour les propriétaires

• Vos modèles de bail doivent être mis à jour. Un contrat signé après le 1er octobre 2026 sans clause résolutoire vous prive d'un levier juridique essentiel.
• Les renouvellements sont concernés. Ne partez pas du principe qu'un bail reconduit conserve ses anciennes clauses : profitez du renouvellement pour intégrer la clause.
• La rédaction compte. Une clause mal rédigée ou trop large peut être écartée par le juge. Faites relire vos contrats.

Et pour la location courte et moyenne durée ?

Cette réforme vise les baux de résidence principale. Elle ne s'applique donc pas aux séjours touristiques de courte durée. En revanche, si vous exploitez votre bien en moyenne durée (bail mobilité, location meublée à un locataire qui en fait sa résidence principale), vous êtes directement concerné.

C'est aussi un rappel utile : la frontière entre courte, moyenne et longue durée détermine le régime juridique applicable. Un arbitrage mal calibré peut vous faire basculer dans un cadre plus contraignant que prévu — et souvent moins rentable.

Les bons réflexes avant octobre 2026

• Faites l'inventaire des baux arrivant à échéance d'ici la fin de l'année
• Mettez à jour vos modèles de contrat dès maintenant
• Vérifiez la cohérence entre votre stratégie locative (courte / moyenne / longue durée) et vos obligations
• Documentez systématiquement les impayés dès le premier retard

Chez Keynova, nous accompagnons les propriétaires sur l'arbitrage entre location courte et moyenne durée, et sur la conformité de leur exploitation. Si vous vous demandez quel régime est le plus adapté à votre bien, un audit gratuit permet d'y voir clair en 24 h.