Fiscalité LMNP : micro-BIC ou régime réel, comment choisir ?
Depuis la réforme des abattements, le micro-BIC est nettement moins avantageux pour les meublés de tourisme non classés. Comparatif chiffré des deux régimes et méthode de décision.
Les revenus d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-BIC, forfaitaire, et le régime réel, qui déduit les charges effectives.
Le micro-BIC après la réforme
La loi du 19 novembre 2024 a durci le régime forfaitaire pour les meublés de tourisme :
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, plafond de recettes de 15 000 € par an.
- Meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, plafond de 77 700 € par an.
Concrètement, un propriétaire non classé encaissant 24 000 € de loyers ne peut plus rester au micro-BIC : il bascule au réel.
Le régime réel : la déduction des charges
Au réel, vous déduisez les dépenses engagées pour l'activité et surtout l'amortissement du bien et du mobilier.
- Intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, CFE.
- Commissions des plateformes et honoraires de conciergerie.
- Ménage, linge, consommables, petits travaux, abonnements internet et énergie.
- Amortissement : le bâti sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans.
L'amortissement est la clé : il neutralise souvent une grande partie du résultat imposable, sans sortie de trésorerie.
Comparatif sur un cas concret
Un studio à Serris génère 22 000 € de recettes annuelles, avec 9 000 € de charges réelles et 6 000 € d'amortissement.
- 01Micro-BIC non classé : impossible au-delà de 15 000 € de recettes.
- 02Micro-BIC classé : base imposable de 11 000 €.
- 03Régime réel : base imposable de 22 000 - 9 000 - 6 000 = 7 000 €.
Dans la majorité des dossiers que nous suivons, le réel est plus favorable dès qu'il existe un crédit ou un mobilier récent.
Le classement meublé de tourisme, un levier à part
Faire classer son meublé (1 à 5 étoiles) via un organisme accrédité coûte quelques centaines d'euros et reste valable 5 ans. Il ouvre un abattement plus élevé au micro-BIC, un abattement de taxe de séjour dans certaines communes et un argument commercial sur les plateformes.
La méthode Keynova en trois étapes
- 01Estimer les recettes annuelles réalistes du bien.
- 02Chiffrer les charges déductibles et l'amortissement avec un expert-comptable.
- 03Choisir le régime, puis sécuriser le classement si le micro-BIC reste pertinent.
Article informatif : la fiscalité dépend de votre situation personnelle et évolue chaque année en loi de finances. Faites valider votre choix par un expert-comptable — nous pouvons vous mettre en relation.